Mitä jos ostaja tekee oharit?

18.12.2020

Ostaja ja myyjä kävivät perusteelliset ostoneuvottelut talosta, joka oli omalla kiinteistöllä. Ostotarjous lopulta hyväksyttiin. Ryhdyttiin viipymättä valmistelemaan esisopimusta, kun ostaja ilmoitti muutaman päivän päästä ennen esisopimuksen allekirjoittamista: ”perutaan kaupat”. Sen enempää perustelematta.

Miten suojaudutaan, ettei neuvotteluiden ja kaupanteon välissä helposti karata tehdystä diilistä?

Kaupan osapuolet sopivat vakiokorvauksesta (esim. 4 % kauppahinnasta), jonka joutuu maksamaan, jos vetäytyy kaupasta ilman hyväksyttävää syytä. Vaihtoehtoisesti saman asian ajaa tarjouksessa sovittu ostajan maksama käsiraha, jota säilytetään välitysliikkeen asiakasvaratilillä siihen asti, kun kaupat on tehty. Jos ostaja vetäytyisi kaupasta, myyjällä olisi oikeus ottaa sopimussakon suuruinen osuutensa käsirahasta.

Pacta sunt servanda; sopimus sitoo?

Ratkaisevan tärkeää on huomata, että säännöt ovat ihan erilaiset koskien asunto-osakkeen kauppaa ja kiinteistön kauppaa.

Asunto-osakkeissa ostotarjoukselta ei edellytetä mitään määrämuotoa. Jos osapuolten välillä on sovittu sopimussakosta, se sitoo osapuolia sellaisenaan. Simppeli systeemi.

Kiinteistöissä kuvio menee toisin päin eli sitovalta tarjoukselta edellytetään määrämuotoa. Jotta sovittu sopimussakko oikeasti velvoittaisi, kaupan ehdoista tulee sopia esisopimuksessa. Esisopimuksen vahvistaa julkinen kaupanvahvistaja tai se allekirjoitetaan viranomaisen kaupankäyntijärjestelmässä.

Jos olet tehnyt kiinteistönkauppaa, onko esisopimus tuttu? Kehotan kaupan osapuolia aina tekemään esisopimuksen kiinteistönkaupassa.

Miksi esisopimus?

  • Pieni summa kokonaisuuteen peilattuna. Esisopimus maksaa kaupankäyntijärjestelmässä 51 euroa tai kaupanvahvistajan kanssa 120 euroa.
  • Saat mielenrauhan, kun asia on varma
  • Voit suht huoletta toimia seuraavan asunto/-kiinteistökauppasi suhteen, kun tuleva kauppa omasta kodistasi on sitova
  • Helppoa ja nopeaa. Välittäjä laatii paperit, sinun tarvitsee vain allekirjoittaa
  • Huom! Jos teetätät kuntotarkastuksen vasta ostajan löydyttyä, suorita kuntotarkastus esisopimuksen allekirjoittamisen jälkeen

Vastuullinen ja hyvää välitystapaa noudattava välittäjä selostaa aina esisopimuksen merkityksen osapuolille. Kaupasta vetäytyminen on aina mahdollista, ja sen olen työssäni kokenut. Näin juristin ja kiinteistönvälittäjän silmin suosittelen aina tekemään esisopimuksen, kun myyt/ostat kiinteistömuotoista kotia.